El arrendamiento de inmuebles para uso comercial puede llegar a ser un negocio bastante atractivo, no obstante, poseyendo también ciertas complicaciones al diferenciarse de otras alternativas de arriendo.
Por esta razón, antes de adentrarse en el negocio de arrendar un local, vale la pena conocer a profundidad qué es un contrato de arrendamiento de locales comerciales, sus pautas según la ley u otros factores.
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¿Qué es un contrato de arrendamiento de locales comerciales?
En Colombia, un contrato de arrendamiento de locales comerciales es un acuerdo, por el que una parte arrendadora se obliga a brindar el uso temporal de un inmueble a un arrendatario a cambio de un determinado pago frecuente, y con el objetivo de que dicho inmueble se destine al uso comercial.
Cabe destacar, que un inmueble para el uso comercial abarca todo tipo de estructura que pueda ser aprovechada para la venta de bienes o servicios al público. Por otra parte, dado al desempeño de estas actividades mercantiles, las leyes del comercio también se ven involucradas en este tipo de contratos.
¿Los contratos de arrendamiento de locales comerciales están regulados?
Es necesario saber, que la regulación de los contratos de arrendamiento de locales comerciales es ejercida principalmente por las leyes de arrendamiento del código civil; las cuales aplican de manera general en el alquiler de bienes sin distinguir su uso.
Ahora bien, estrictamente hablando del arrendamiento de inmuebles para uso comercial, podemos decir que esta cuenta con algunas leyes de regulación adicional y directa en el código de comercio, no obstante, esta es bastante escasa.
Obligaciones de las partes de un contrato de arrendamiento de locales comercial
Por medio de un contrato de arrendamiento de locales comerciales, ambas partes (arrendador y arrendatario) contraen determinadas obligaciones, considerándosele bilateral. Ahora bien, clasificadas por contratantes, algunas de estas obligaciones son:
Obligaciones del arrendador de local comercial:
- Brindar el arrendamiento del inmueble acordado en la fecha que se determinó en el contrato.
- Procurar el buen estado y la funcionalidad del local comercial arrendado, de igual forma, garantizar el uso y goce pacífico del mismo.
- Entregar una factura legal al arrendatario por el pago de renta.
- Suplir todo gasto de reparación mayor del local comercial; cuando la causa de ellos no corresponda al arrendatario.
Obligaciones del arrendatario de local comercial:
- Pago de renta o canon de arrendamiento obedeciendo a las condiciones y respetando los términos pactados.
- Entregar el local comercial a su arrendador (tras la finalización del contrato) en las mismas condiciones en que este se lo otorgó; a menos que el inmueble fuera afectado por algo totalmente fuera de su control.
- Notificar al arrendador de cualquier daño en el local; en un plazo máximo de 3 días a partir de saber de los mismos.
- Notificar al arrendador su intención de hacer mejoras al local y solo efectuarlas bajo el consentimiento del mismo; encarándose de los gastos en los que se incurran
¿De qué formas se puede realizar un contrato de arrendamiento de locales comerciales?
Cabe destacar, que en el código civil o en el código comercial no se indican las posibles formas de realizar el contrato de arrendamiento de locales comerciales. Por lo tanto, se deduce que estos pueden realizarse de forma verbal o escrita, al igual que la mayoría de contratos en general.
Sin embargo, siempre es más recomendable que se realice de manera escrita como evidencia de las afirmaciones y que se autentifique como constancia de que los compromisos que fueron aceptados por la persona indicada. Además de ello, cabe destacar que el arrendatario tiene el derecho de un contrato en dicha forma.
Duración del contrato de arrendamiento
En Colombia, la duración de un contrato de arrendamiento de locales comerciales está libre de cualquier límite legal, por lo que este plazo será completamente establecido por las partes contractuales.
No obstante, la duración del contrato debe determinarse de forma exacta, no pudiendo estar indefinida, ser perpetua o estar sujeta a una condición, sino que debe expresarse de forma precisa en una cantidad de meses o años.
Prórroga o renovación de un contrato de arrendamiento locales comerciales
Cabe destacar, que dependiendo la duración establecida por las partes, la posibilidad de prórroga del contrato va a cambiar a extensión máxima. Además de ello, se debe tener en cuenta, que la prórroga o renovación del contrato se convertirá en derecho del arrendatario si este ocupó el local durante más de 2 años; salvo ante ciertas circunstancias indicadas por la ley.
¿Cuál puede ser el valor del arrendamiento de locales comerciales?
Al igual que la mayoría de aspectos de estos contratos, el valor del arrendamiento de un local comercial no está controlado por ninguna ley. Por ende, este monto se establece por acuerdo de los contratantes y se limita solo a los intereses y necesidades de los mismos.
¿Está regulado el incremento?
Es bien conocido que en Colombia, la ley establece un máximo de incremento en el canon de arrendamiento de viviendas a base del incremento del IPC. No obstante, esta regulación no se extiende al incremento del arrendamiento de locales comerciales. Debido a dicha ausencia de regulación, el incremento en el precio del arriendo de un inmueble para uso comercial será establecido únicamente por las partes.
¿Quién paga los servicios públicos del arrendamiento de locales comercial?
A pesar de que se esté arrendando el local comercial, este sigue siendo propiedad del arrendador, por lo tanto, los servicios públicos están a su cargo. No obstante, está permitido que en el contrato se establezca como cláusula la responsabilidad del arrendatario de pagar los mismos.
Por esta razón, podemos decir, que los servicios públicos en el contrato de arrendamiento de locales comerciales están por defecto a nombre del arrendador; salvo que se acuerde lo contrario.
¿Puede haber subarriendo en el arrendamiento de locales comerciales?
Según la ley colombiana, no puede haber subarriendo en el arrendamiento de locales comerciales, salvo que el arrendador otorgue esta facultad al arrendatario. Cabe destacar, que este permiso del propietario puede darse de forma expresa o tácita y las obligaciones correspondientes al subarrendamiento serán cargo del arrendatario.
Carta de terminación del contrato de arrendamiento de locales comerciales: ¿Qué es y cuándo se usa?
Vale la pena decir, que una carta de terminación de contrato de arrendamiento de locales comerciales es un documento con el cual, una parte del contrato puede notificar a la otra su interés de finalizar su relación arrendaticia. En otras palabras, dicha carta suele ser usada cuando alguna de las partes no desea seguir sujeto a las obligaciones del contrato.
Cabe destacar, que en el arrendamiento de un local comercial la parte interesada en finalizar el contrato solo podrá hacerlo tres meses después de notificar su intención al contratante. Por esta razón, dicha carta sirve de constancia de que se avisó la intensión de finalizar con el contrato.
Por otra parte, una vez hecha esta notificación y pasado dicho plazo de espera, el arrendador o arrendatario podrá finalizar el contrato; ya sea por medio de un mutuo acuerdo con su par o unilateralmente proporcionando la indemnización que corresponda.